תיקון החוק לעידוד השקעות הון- הטבות מס לבניין להשכרה למגורים בהשכרה מוסדית לטווח ארוך

במסגרת תקציב המדינה לשנים 2022-2023 תוקן בחוק עידוד השקעות הון הפרק העוסק בהטבות מס לגבי בניינים להשכרה. מטרת התיקון הינה החלפת מסלול ההטבות הקיים במסלול הטבות חדש ועדכני יותר (“המסלול החדש”). המסלול החדש נועד לעודד השכרה למגורים לטווח ארוך בשילוב דמי שכירות סבירים ויציבים. הטבות המס במסלול החדש כוללות שיעור מס מופחת, פחת מואץ והטבות במס רכישה.

למרות התיקון, ניתן עדיין להגיש בקשות גם במסלול הישן וזאת עד ליום 31/12/2023.

א. עיקרי התנאים וההטבות במסלול החדש

1. המועד הראשון להשכרה:

1.1 לגבי מי שבנה את הבניין- מועד תום הבנייה.

1.2 לגבי משכיר ממשיך- המועד שבו רכש את הדירות לשכירות מוסדית.

2. מינימום דירות להשכרה ו/או שיעור הדירות להשכרה ביחס למספר הדירות בבניין ושטחן:

2.1 לגבי מי שבנה את הבניין- הדרישה מבחינה בין אזור מרכז הארץ לפריפריה.

2.1.1 בניין מרכז הארץ- 10 דירות או 66% מהדירות בבניין ובתנאי שיהוו

לפחות 50% משטח הבניין (או מחלק הבניין שאושר לשכירות מוסדית),

כגבוה מבניהם.

2.1.2 בניין בפריפריה- 6 דירות או 30% מהדירות בבניין ובתנאי שיהוו

לפחות 30% משטח הבניין (או מחלק הבניין שאושר לשכירות מוסדית),

כגבוה מבניהם.

2.2 לגבי משכיר ממשיך- כל הדירות שרכש בבניין לשכירות מוסדית.

3. משך תקופת השכירות- 15 שנים בממוצע מתוך 18 שנים ממועד סיום הבנייה.

יחד עם זאת, יש אפשרות לאחר 5 שנות השכרה למכור ל”משכיר ממשיך”.

4. משך תקופת הסכם שכירות- 5 שנים לפחות עם אופציה לשוכר להארכת ההסכם

בחמש שנים נוספות.

5. זהות השוכר הפוטנציאלי- אדם יחיד ובני משפחתו.
6. דמי השכירות- בתקופת השכירות הראשונה (5 שנים ראשונות) דמי השכירות לא

יעלו על דמי השכירות המשתלמים בין שוכר מרצון למשכיר מרצון בעד שכירות של

יחידת דיור דומה בגדולה ובמיקומה ובאותו אזור.

7. הטבות המס- שיעור מס של בין 24%-29% למשכיר יחיד ובין 5%-11% למשכירה שהיא

חברה. שיעור המס תלוי באורך תקופת ההשכרה, כאמור בסעיף 3 לעיל, כך ככלל שתקופת

השכירות ארוכה יותר, כך שיעור המס נמוך יותר.

כמו כן, רוכש דירות שמוגדר כ”משכיר ממשיך” יזכה להטבת מס רכישה בשיעור של 0.5%.

8. שיעור המס על חלוקת דיבידנד- דיבידנד שיחולק מהכנסה חייבת שמקורה בהכנסה

ממכירה או השכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית יהיה בשיעור של 20%.

9. פחת מואץ- שיעור הפחת על דירות להשכרה למגורים שהיו מושכרות במסלול החדש

יהיה 20%.

ב. מעבר בין המסלול הישן למסלול החדש.

בהתאם להוראות המעבר בחוק, בעל בניין להשכרה שקיבל כתב אישור לתכנית במסגרת

המסלול הקודם (המסלול הישן), רשאי להגיש הודעה למנהלת הרשות להשקעות עד

ליום 31/12/2023, על הסבת התוכנית למסלול החדש, וזאת בכפוף לתנאים הבאים:

• הבניין עומד בהגדרת “בניין לשכירות מוסדית” בהגדרתו בחוק.
• טרם נמכרו הדירות אשר היו מיועדות להשכרה לפי כתב האישור שניתן לתכנית המקורית.
• טרם חלפו 10 שנים ממועד תום הבנייה כהגדרתה בחוק.